Jak vybrat byt na bydlení i investici

Když jsem uvažoval o bytu, ve kterém bych mohl bydlet, tak jsem chtěl vybrat tak, aby jeho hodnota i v případě finanční krize neklesla. Chtěl jsem byt na bydlení, ale i investici. Logicky jsem tak vybíral byty v lepších lokalitách nebo v lokalitách, které se tzv. "zvedaly", poblíž centra města. Stovkami hodin sbírání zkušeností z internetu i od realitních makléřů a kamarádů, co se dlouhodobě zajímají o nemovitosti, jsem došel k několika zajímavým závěrům.

Už vím, jak vybrat ten správný byt, který si udrží hodnotu, budu v něm moci bydlet a nebo ho lehce pronajmout ať už tradičně či pomocí Airbnb či Booking.com.

1) Lokalita

Pěkné byty v centru nebo v pěší vzdálenosti od centra se hledají těžko, ale je stále mnoho horších lokalit, kde by si Češi byt nekoupili, ale dá se lehce pronajmout expatům. Lokalita je důležitá, ale hlavní roli stejně hrají spíše vaši bezprostřední sousedé.

Pokuste se koupit byt v pěší vzdálenosti od centra. V bezpečné čtvrti či na okraji bezpečné čtvrtě v domě, který má solidní nájemníky.

  Srovnání hypoték 12 bank

2) Situování bytu

Velkou roli hraje, jestli je v bytě klid či hluk z ulice. Vždy se zamyslete nad tím, jestli má byt okna například do ulice s hustou dopravou či vnitro bloku s klidnou zahrádkou.

… a jaké patro bych doporučil?

3) Přízemní byty

Přízemní byty nebo dokonce podzemní se prodávají hůře, protože mívají větší úniky tepla, můžou být chladné a nájemníci v nich mají obvykle méně soukromí. Stejně tak, jakýkoliv problém, který vznikne někde nad vámi (vyteklá pračka) se může projevit dole. Vše vám končí na hlavě. Přízemní byty mohou trpět vlhkostí a plísněmi. Někdy se to řešit dá např. podsekáním domu a někdy je to velmi složitě. Při prohlídce se vždy zhluboka nadýchněte a všímejte si vlhkosti a všeho, co cítíte. Hraje roli též to, jestli je pod celým bytem ještě třeba kotelna či sklepy nebo byt doslova sedí na hlíně. Pochopitelně je lepší nebydlet přímo na zemi kvůli izolaci a vlhkosti.

Přízemní byt může být výhodou pro starší lidi, kteří pak nemusí překonávat schody. Bezbariérovost však zajistí i výtah. Osobně bych jinak přízemní byt rozhodně nepreferoval.

4) Střešní byty

Druhá strana mince jsou byty v nejvyšších patrech. Zde hraje roli, jestli je dům s výtahem či nikoliv, ale především, jak kvalitně je vyrobená střecha nad vámi. Nezatéká a izoluje dobře? V nejvyšších bytech, stejně jako v těch nejnižších bývají větší platby za teplo.

Raději bych volil střešní byt než přízemí, ale vždy se zajímejte o zálohy za teplo u předešlého nájemníka.

5) Ostatní patra

Ideální pro nízké zálohy za teplo bývají byty, jenž nejsou na kraji budovy ať už nahoře či v přízemí, ale i do proluky. Je-li dům ukončený prolukou, je jeho stěna dostatečně zateplená? Je ještě jeden parametr, na který byste si měli dát při nákupu pozor. Pokud pod sebou nebo vedle sebe budete mít souseda kuřáka, je dost možné, že budete mít obtíže s větráním i v případě, že máte okno či balkón do tichého vnitro bloku. Zkuste si tedy při prohlídce představit, jak to v daném domě funguje. Hodně bytů s balkóny může znamenat kuřácké seance pod vámi a obtíže s větráním.

… ideální ke koupi je třeba 5. patro s 6ti.

6) Stěny, stropy a podlaha

U bytů se vždy zajímejte jak tlusté a z jakého materiálu jsou stěny, které vás oddělují ať už od chodby či sousedů. Zaměřte se však i na podlahy. U některých novostaveb je slyšet, když soused něco upustí na zem nebo posunuje nábytek. Podlahy musí být odhlučněné!

U bytů „někde uprostřed“ je nevýhoda, že jste obklopení sousedy, kteří mohou vyžadovat klid od vás nebo jsou sami hluční. To platí dvojnásob u garsonek a malých bytů. Právě malé byty bývají k investici nejvhodnější.

  Získejte srovnání hypoték 12 bank

7) Výtah

Je to jasné. Starší domy s výtahem mají výhodu před těmi bez a to kvůli bezbariérovosti i pohodlí. Mladí lidé obvykle nemají problém vyjít pěšky do 3. patra. Výše už je to nepohodlné pro každého. Novostavby musí dokonce vždy stavět výtah v případě, že má bytovka více jak 3 patra.

8) Nový byt vs. starý a z jakého období?

Můj známý, který se velmi zajímá o byty z druhé ruky mi kdysi řekl: „nejkvalitnější domy se stavěly v minulosti do roku 1939 - do války. Nic nenahradí zděnou budovu. Během války se moc nestavělo. Po válce se šetřilo a kvalita se snížila. Následný komunismus kvalitu degradoval ještě více svými domy v 50. letech i paneláky v 80. letech. V 90. letech se však stavělo ještě hůře a snad nejhorší“, postěžoval si, „jsou dnešní novostavby. Dělníci měli dříve co ztratit. Dnes je jich málo a musejí se shánět na Ukrajině. Kvalita podle toho pak vypadá.“ Druhá věc však je, když můžete na novostavbu sami dohlížet a víte na co se zaměřit. Moderní materiály zase dovolují větší okna i více soukromí na menším prostoru.

Známý by si zároveň nikdy nekoupil panelový dům. Mám na to stejný názor i když chápu, že někteří lidé si na panelák zvykli a preferují ho.

9) Vytápení a zateplení

Momentálně je nejlevnějším způsobem vytápěním pomocí plynového kondenzačního kotle a nejdražší je vytápění elektřinou. Osobně bych inklinoval k bytům s ústředním vytápěním nebo s novým plynovým kotlem. „Wafky“ či elektrické topení by mě odradilo. Vytápení si můžete přebudovat. Je-li do bytu zaveden plyn, tak vás plynový kondenzační kotel i s instalací včetně topných těles a potrubí u 2+kk vyjde na cca 120.000 Kč.

Zajímejte se, zda-li je byt zateplen - to zjistíte i poklepem na omítku a jedná-li se o levnější polystyren či kvalitnější minerální vatu. Staré secesní, klasicistické historické budovy obvykle nejdou zateplit kvůli porušení historického rázu budovy. Funkcionalismus si zateplíte snadno.

10) Vše okolo bytu

Vždy se zajímejte, jaké má dům společné prostory, je-li k bytu sklep, který si určitě prohlédněte, a jestli dům nemá třeba příjmy z pronájmu komerčních prostor. Velkou výhodou je i půda bez půdní vestavby. Ta se totiž může přeměnit na byt a prodat, což je benefit pro nájemníky spoluvlastníky.

11) SVJ vs. Družstvo a finance

Důležitým parametrem je i právní forma domu, ve kterém se byt nachází. Společenství vlastníků jednotek (SVJ) je tou nejčastější. Každý byt má vlastníka a ten nebývá příliš omezován svými sousedy v tom, jak s bytem nakládá. S vnitřkem bytu si může dělat co chce a o vnějším vzhledu rozhoduje SVJ.

Družstevní byty, na druhou stranu, bývají více „rodinné“. De-facto byt vlastní družstvo a vy jste pouze družstevník s podílem v tomto družstvu. To s sebou nese výhody a nevýhody. Výhody v podobě jednoduchého účetnictví a tedy nižších nákladů a nevýhody pro nájemníky v tom, že mají nižší práva. Zároveň zadlužené družstvo pro vás může znamenat ztrátu bytu.

Vždy se při koupi zajímejte o finanční stav družstva. Zda-li dluží, komu a kolik. Chcete-li prodat družstevní byt, pomůže Vám článek o tom, jak prodat družstevní byt.

Největší výhoda družstva se však projeví u koupi bytu, kdy nemusíte státu platit 4% daň z nabytí nemovitosti. Ideální stav je potom to, že koupíte byt jako družstevní a převedete si jej do osobního vlastnictví (SVJ). Na družstevní byty se zase hůře získává hypotéka, ale to je kapitola sama pro sebe.

  Získejte srovnání hypoték 12 bank