Jak určit cenu bytu
Určení ceny bytu nesmí být příliš vysoké ani nízké. Pokud je cena přepálena, nemovitost se delší dobu neudá, stane se z ní tzv. ležák a když následně cenu snížíte, tak už je momentum pryč a je nutné další zlevňování.
Pokud cenu bytu určíte příliš nízko, tak se samozřejmě ochudíte o zisk, avšak můžete tím vyvolat i podezření u zájemců, že s bytem je něco v nepořádku.
TIP: Byt by se měl prodat do 2 měsíců. Pokud se to nepodaří, doporučuje se inzerát stáhnout
a nasadit za půl roku.
Určení ceny bytu svépomocí
Nejspolehlivější metodou je porovnání podobných bytů v okolí. Vyberte si 10 bytů stejného typu ve vašem okolí na základě kříže, který si můžete představit nad mapou, kde se nachází váš byt. Kříž má střed v centru vašeho města. Kříž je rozdělen do 8 kvadrantů pomocí dvou soustředných kružnic. Následně na realitních portálech (sreality.cz) vyberte byty v okolí. Porovnávejte porovnatelné, tedy cihlový s cihlovým, panelový s panelovým, 1+kk s 1+kk apod.
Nákres kvadrantu, ze kterého byste měli vybírat podobné byty pro určení ceny, „zde“ označuje polohu prodávaného bytu
Co ovlivňuje cenu bytu
Při určování toho, co negativně a pozitivně ovlivňuje cenu bytu se stačí logicky zamyslet a vcítit se do potřeb kupujícího. Následují některé z hlavních parametrů, které cenu rozhodně ovlivňují.
| dražší | levnější |
|---|---|
| blíže k centru | dál od centra |
| dobrá dopravní obslužnost | horší dopravní obslužnost |
| hodně služeb v okolí | málo služeb v okolí |
| byt v osobním vlastnictví | družstevní byt (ne však vždy) |
| orientace bytu na východ, západ či jih | orientace bytu na sever |
| terasa či balkon | bez terasy, balkonu, sklepu či garáže |
| výtah k bytu, bezbariérovost | bez výtahu |
| typický byt | atypický byt |
| prosvětlený byt | tmavé průchozí pokoje bez oken |
| umístění ve vyšších patrech | umístění v přízemí či v posledním patře |
| úsporný byt | vysoké měsíční poplatky za provoz |
*Každý parametr můžete ohodnotit tak, že přidáte nebo uberete 10% z ceny.
Následně si spočítejte průměrnou cenu za metr čtvereční u vybraných 10 bytů a srovnejte vybavení, situování a další parametry (z tabulky nahoře) a porovnejte je s vaším bytem. Tímto srovnáním se můžete dobrat k hrubé ceně za metr čtvereční. Kupní cena však může být nižší. Nabídky na realitních serverech jsou vždy vyšší, než za kolik se byt nakonec prodá. Obvykle o 20 %. Pokuste se vybírat pouze nemovitosti, které byly přidány nedávno a nejsou to ležáky.
Pozor: výměra bytu se počítá pouze z vnitřních prostor (pokoje, kuchyně, koupelna, záchod). Do výměry realitní makléři často připočtou i balkón či dokonce sklep. Pořádně si inzeráty pročtěte.
Jakmile máte 10 nemovitostí stejného typu a najdete co nejvíce rozdílů mezi vaším bytem těmito 10, tak si určete průměrnou cenu za metr čtvereční u těchto 10 bytů a vynásobte ho výměrou vašeho bytu. Cena je na světě.
To, jaké parametry kupující u bytů očekávají, naleznete ve článku o tom jak vybrat byt. Ten je sice určený zájemcům o koupi bytu na investici či bydlení, ale pohled z druhé strany je obohacující.
Cenové mapy
Realitní kanceláře se téměř výhradně spoléhají na metodu porovnání okolí a cenovými mapami třetí strany. Ceny v těchto mapách jsou získávány přímo z katastru nemovitostí z uskutečněných prodejů. Jedná se o ceny, které kupující reálně zaplatili a nikoliv nabídky z inzerce.
Podle nás nejlepší cenové mapy nabízí firma Octopus (cenovamapa.cz), avšak služba není zadarmo. Hrubou cenovou mapu částečně zadarmo nabízí Asociace realitních kanceláří (cenovamapa.eu). Samotná cenová mapa Vám však nepomůže.
Znalecký odhad ceny bytu
Cenu bytu si můžete nechat odhadnout profesionálem. Nejvyšší odbornost mají soudní znalci, jejich odhad je však drahý a nemusí být shodný s částkou, kterou je nějaký kupec ochoten za váš byt zaplatit. Ani soudní znalci nevěští z křišťálové koule. Znalecký odhad je však potřeba u exekuce, vypořádání SJM (společné jmění manželů) a v soudních sporech.
Odhad nabízejí i bankovní odhadci jakožto tzv. zadlužitelnou hodnotu, kterou potřebují při schvalování hypotéky. Banka však může svůj odhad vypočítat celkem nízko a to by Vás mohlo poškodit.
TIP: Nejvíce realitních obchodů (40%) se sjedná na jaře, následuje podzim až Vánoce (35%).
Den otevřených dveří s vyvolávací cenou
Realitní kanceláře se občas pro rychlé udání bytu a se souhlasem klienta přikloní k tzv. „open house“. Aukce se využívá především u bytů, u kterých se ví, že 100% vyhovují potřebám trhu a je po nich velký odbyt. V takovém případě se může aukce povést a cena vyšplhat hodně nahoru.
Realitní makléř určí vyvolávací cenu někde na polovině té tržní a v jeden či více dnů se mohou zájemci kdykoliv dostavit, prohlédnout si byt a dát nabídku. Po skončení prohlídek si majitelé vyberou či nevyberou nejvyšší nabídku. Zjistit, jestli právě váš byt mlže být tím, po kterém je momentálně hlad je však oříšek. Správný marketing hraje velkou roli.
„Open house“ můžete zkusit i na vlastní pěst, avšak neslyšel jsem o nikom, kdo by takto svépomocí svůj byt prodával. Při prodeji svépomocí je na místě vždy maximální opatrnost. Máte-li zájem o profesionální ocenění Vašeho bytu zdarma a zorganizování případné aukce, tak vyplňte formulář nahoře.
Přečtěte si také: Jak prodat byt svépomocí
